原创 顾问君 北京楼盘测评 2022-01-12 13:36
前不久，武汉“雅居乐国际花园”项目因拖欠1亿元工程款被迫停工的消息传出后，很多网友来询问：雅居乐京华雅郡能按时交付吗？雅居乐·富春山居（以下简称：富春山居）还能不能买？
为此，顾问君专门做了下功课，还开车去富春山居项目地块实际体验了下未来的“山居”生活，在此将这些问题的看法分享如下：
一、京华雅郡交房暂无忧。
雅居乐近期的财务状况确实不容乐观，尤其是表外融资的永续债，据说公司层面已经在应对，具体结果还要等公告。不过，顾问君去现场踩盘看到，位于北京亦庄河西区的京华雅郡主体工程已经完工，楼体外立面施工也基本完成，而且北京的开发商预售资金监管政策还是很严格的，一般开发商也不敢在北京搞烂尾楼这样的事情，所以大概率京华雅郡会按约定时间交房。
二、富春山居还存在很多不确定性。
作为期房，2024年才交付的门头沟富春山居，最近很多信息让意向购房者心里没底——
尚未开放的售楼处
“元旦就看到售楼处电话了，但售楼处电话一直处于欠费停机状态，项目现场路还没有修好，总感觉这个项目不托底。”
一位关注富春山居的雅居乐清水湾老业主说，他早年在海南置业，赶上了一波行情，买了雅居乐清水湾，自己还是很期待雅居乐TOP系落地北京的产品。然而，他在去看过项目地块后非常犹豫（现场问题请看前往微博搜索：【踩盘：拿国宝做项目名的雅居乐，名副其实吗？】）。
在这位雅居乐老业主眼里，富春山居项目存在以下特点：
1、 规模很小：这是一个住宅建面约5万平米，只有283户，容积率1.1的低密度项目。
2、 配套玲珑：除了住宅部分，项目还有一块F3多功能用地，配建再生资源回收站一处、宏蜂窝基站一处，以及一处社会停车场。
3、利润丰厚：楼面价不到3万元/平米，预计售价6.3万元/平米，这个价差有利润。
对于这位雅居乐老业主提出的看法，顾问君表示认同，关于富春山居项目的三个特点，顾问君是这么看的——
1、项目体量小的优势是后期物业管理半径小，而且这么低的居住密度，静谧程度可想而知。在北京很少供应低密度产品的当下，能做出带院子的产品不多，富春山居算是一个。
但体量小也有弊端，就是整盘匹配的配套，无论物理上的配套还服务人员的数量都不会太多。直白的说，在西六环这个位置，服务1万人居住社区的配套投入和服务1千人居住社区的配套投入不可同日而语。没有强配套支撑，项目区域价值缺乏竞争力。从富春山居的效果图上也没有看到大体量配套的存在。所以，顾问君并不看好富春山居的投资属性——门头沟不缺低密产品。
项目官宣鸟瞰图
2、富春山居周边1公里内公共配套的缺失也意味着项目需要自给自足解决业主入住后的生活便利问题。
项目有一块建面1万平米的F3多功能用地，除了用于建设再生资源回收站，大概率会配建社区商业，即便没有大型超市，也得有便利店的功能。其他能想到的配套也就是药店这类生活应急配套了。毕竟283户的社区，又多为别墅产品，这样的社区养不活多少商业。
再看配建中的再生资源回收站，虽然规划要求是大于等于17平米，但这个就太有学问了。如果资源站体量很小，那么就是为了解决这个小片区，方圆1-2公里内居住人群的配套。如果体量较大，那么会带来什么问题呢？可以看看这位网友的留言：
顾问君开了一下脑洞：下山路上万佛堂村回迁房社区的居民不会都来这里卖废品吧？
通往富春山居途中经过的万佛堂村回迁房社区
3、雅居乐看中项目利润空间。
2021年5月雅居乐以底价15.3亿元竞得北京市门头沟区永定镇冯村、何各庄等地块，楼面价29458元／平米，这还是仅计算住宅地上可售部分的楼面价（别墅地下空间同样有利润），这块地的销售指导价上限是6.3万元/平米，每平米超过3万元的价格空间比起某些竞争到只剩1万元/平米价格空间的项目，至少老板认为有的赚。
但门头沟现存刚需、刚改、改善产品不少，竞争充分，区域销售速度一直不快。比如：别墅产品与之近似的鸿瑞西峰叠拼2021年销售约10套，平层产品与之近似的长安麓府139平米户型去化只有不到3成。
北京一批次供地时，很多地块要竞争到政府持有产权才能决定归属，而富春山居所在地块是底价成交，可见当时多数房企并不看好这块地。
而ROE高于行业平均值的雅居乐为何会这么看中富春山居的利润空间，可能与此前亦庄京华雅郡项目销售速度、净利率均未达到公司预期有关。
如果项目销售速度上不去，不如保净利率。当然，销售速度太慢，利润同样会被融资利息吃掉。选择保净利率的富春山居能否如愿？这还要看市场给出的反应。
富春山居项目地块实景
最后补充一下网友关心的高压线塔和万佛华侨陵园问题。陵园在富春山居的南侧（山的另一侧），业主是看不到的，而且地势北为上，更多是心理影响。
而高压线塔对项目的最大影响在视觉上，试想一下遍山的高压线如何让人能有身处富春山的感觉，顾问君猜测，强化园林打造将是雅居乐的必选项。
本文到此结束，希望对大家有所帮助呢。